「古い家が建っているけれど、土地としては条件が良さそう」
「解体して更地にした方が売りやすいのか、それとも建物を残したまま売った方がいいのか」
古家付きの土地を売却するとき、こうした悩みはよくあります。
特に、住宅需要がある地域や、道路条件・土地形状などが良い物件では、建物そのものよりも土地としての価値が大きい場合があります。
こうした物件では、解体して更地にすることで新築用地として検討してもらいやすくなる一方、建物を残したまま中古住宅として売れる可能性もあります。
そのため、売却を予定しているのであれば、「古いから、とりあえず解体する」と決める前に、一度売却方法を整理しておくことをおすすめします。
今回は、土地としての需要が見込める古家付き物件について、建物を残すのか、解体して更地にするのか、どのように考えればよいのかを整理します。
① 古い家でも、土地に大きな価値が残っていることがあります
築年数が経過した住宅では、どうしても「建物が古い」という点に目が向きます。
ただし、不動産全体の価値は建物だけで決まるものではありません。
たとえば、
・周辺で新築住宅が建っている
・住宅を探している方が多い地域
・前面道路の幅員や接道条件が良い
・土地の形が比較的使いやすい
・間口や広さが十分にある
・学校や商業施設などへのアクセスが良い
といった土地であれば、建物の価値が小さくなっていても、新築住宅用地として土地にしっかり価値が残っていることがあります。
当社で買取した富山市住友町の中古住宅でも、建物をそのまま活用するより、解体して更地として販売する方が土地の価値を活かせると判断しました。
建物が古いから価値が低い、と考えるのではなく、「この建物がなくなったとき、この土地を欲しい人がいるか」という視点も大切です。
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② 土地需要があっても、すぐに解体する必要はありません
土地として価値があるなら、「先に建物を壊して更地にした方がいいのでは」と考えるかもしれません。
ただ、必ずしもそうとは限りません。
古い建物であっても、状態や構造、価格によっては、そのまま利用したい方やリフォームして住みたい方が現れることがあります。
また、売主様自身が「できればこの家を壊さずに使ってもらいたい」と考えていることもあります。
当社で売却をお手伝いした富山市上袋のRC造住宅は、周辺に新築住宅も多く、土地としての需要も見込める立地でした。
一方で、売主様には、できれば建物をそのまま活用してもらいたいというお気持ちがありました。
そこで、土地としての価値も意識しながら、中古住宅として販売を続けました。
成約までには少し時間を要しましたが、最終的にはRC造の建物そのものを評価してくださる買主様とのご縁があり、解体せずに売却することができました。
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このように、土地として価値があることと、建物を残して売れることは両立します。
好立地だから即解体ではなく、まずは建物と土地の両方に可能性がないかを確認してみることが大切です。
③ 先に解体するメリットと、売主側の負担
もちろん、売却前に建物を解体して更地にすることにもメリットがあります。
大きいのは、買主が土地をイメージしやすくなることです。
古い建物が残っていると、新しい家をどこに配置するのか、駐車場を何台取れるのかなどをイメージしにくいことがあります。
更地になれば土地全体を確認できるため、新築住宅を建てる前提で検討している方には分かりやすくなります。
また、古家付き土地を購入する買主にとって、解体費用は一つの不安材料です。
建物の構造や大きさ、道路状況、残置物などによって費用が変わるため、「購入した後にいくら必要になるのか」が分かりにくいからです。
先に解体を済ませれば、この不確定要素がなくなり、土地価格そのもので判断してもらいやすくなります。
一方で、売主様側には負担があります。
売却前に解体する場合、売却代金を受け取ってから費用を支払うのではなく、手元資金から先に解体費用を用意する必要があります。
建物によっては数百万円単位になることもあり、家計への負担は小さくありません。
また、住宅が建っている土地では住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されている場合があります。建物を解体すると、その後の課税状況が変わる可能性があるため、解体する時期も含めて確認しておいた方がよいでしょう。
さらに、更地にしたからといって、すぐに買主が見つかるとは限りません。
売却期間が長くなれば、春から秋には雑草が伸び、草刈りなどの管理も必要になります。
つまり先行解体には、
・土地をイメージしてもらいやすい
・解体費用という不確定要素をなくせる
・新築用地として販売しやすくなる
というメリットがある一方で、
・解体費用を先に負担する必要がある
・固定資産税等の負担が変わる可能性がある
・売れるまで更地を管理する必要がある
というデメリットもあります。
「更地の方が売りやすそうだから、とりあえず壊す」
それだけで決めるのではなく、売却価格や売却期間、解体費用まで含めて比較することが大切です。
④ 中古住宅・古家付き土地・更地、複数の出口から考える
古家付きの好立地物件では、最初から売り方を一つに決める必要はありません。
中古住宅として売る方法もあれば、古家付き土地として販売し、解体は買主側に任せる方法もあります。
土地としての商品力が高ければ、解体して更地として販売することも考えられますし、不動産会社や住宅会社など事業者への売却が選択肢になることもあります。
どの方法が合うかは、土地の立地・広さ・形状・道路条件だけでなく、建物の状態や解体費用、売主様の希望によっても変わります。
重要なのは、「壊すか、残すか」だけで考えないことです。
中古住宅を探している人。
新築住宅を建てる土地を探している人。
仕入れを検討している不動産会社や住宅会社。
同じ不動産でも、誰が見るかによって評価は変わります。
特に土地として条件の良い物件ほど、一つの売り方に絞ってしまうより、どの買主に、どの状態で売るのがよいかを比較してから進めた方がよい場合があります。
⑤ 解体業者へ正式に依頼する前に、売却方法を整理してみる
古い建物があると、まず解体業者へ見積もりを取ろうと考える方も多いと思います。
解体費用を知ること自体は大切です。
ただし、売却を予定しているのであれば、解体工事を正式に依頼する前に、不動産としてどのように売れそうなのかを確認しておくことをおすすめします。
建物付きでも売れる可能性があるのか。
更地にした方が買主が増えそうなのか。
土地としてどの程度の需要があるのか。
解体に費用をかけた場合、その費用に見合う売却方法が取れそうなのか。
こうした点を確認してからでも、解体を決めるのは遅くありません。
逆に、土地としての需要が強く、建物をなくした方が明らかに販売しやすいと判断できれば、その段階で解体を進めればよいと思います。
解体を先に決めてから売却方法を考えるのではなく、売却方法を整理してから解体するかどうかを決める。
この順番が大切です。
なお、築年数がかなり経過した住宅でも、必ずしも解体しなければ売れないわけではありません。
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まとめ｜好立地の古家付き物件ほど、解体前に一度考えてみる
古い家が建っているからといって、すぐに解体した方がよいとは限りません。
土地として需要がある物件でも、建物をそのまま利用したい買主が見つかることがあります。
一方で、建物を解体して更地にすることで、新築用地として検討しやすくなり、解体費用という不確定要素をなくせるメリットもあります。
ただし、そのためには売主様が先に解体費用を負担しなければならず、固定資産税等や、更地になった後の管理についても考える必要があります。
住友町のように、建物よりも土地として活かす方がよい物件もあります。
上袋のように、土地需要のある場所でも、売主様の希望を踏まえて建物を残し、実際に中古住宅として成約する物件もあります。
だからこそ、古家付き土地では、
「古いから壊す」のではなく、建物と土地の両方を見て、どの売り方がその不動産の価値を活かせるかを考えること
が重要です。
はちみつ不動産では、建物の状態だけでなく、土地としての需要や売主様のご希望も確認しながら、売却方法を一緒に考えています。
「周辺では新築住宅も多いけれど、古い家が残っている」
「更地にした方がいいのか迷っている」
「解体費用を払う前に、いくらくらいで売れそうなのか知りたい」
といった段階でも構いません。
富山市を中心に、射水市・高岡市・立山町・滑川市など近隣エリアについてもご相談をお受けしています。
解体業者へ正式に依頼する前に、一度、建物と土地の両方の可能性を整理してみてください。
